Apu

Asuntokaupan hullu vuosi: Yksityisiä sijoittajia putosi markkinoilta valtava määrä – näin se vaikuttaa uutta kotia etsivän mahdollisuuksiin

Asuntokaupan hullu vuosi: Yksityisiä sijoittajia putosi markkinoilta valtava määrä – näin se vaikuttaa uutta kotia etsivän mahdollisuuksiin
Asuntomarkkinoilla oli viime vuonna villi kesä. Kodeista maksettiin ylihintaakin. Syksyllä tunnelma rauhoittui, mutta karkasivatko hinnat jo käsistä?
Julkaistu: 27.1.2022

Asuntomyyjä Andrei Koivumäki on pannut merkille asuntomarkki­noiden kuumimman nousuvaiheen tasaantumisen.

Neliöt Liikkuu LKV:n asuntomyyjä Andrei Koivumäki avaa ullakkoasunnon oven Helsingin Kalliossa Läntisellä Brahenkadulla ja ohjaa peremmälle. Edessä avautuu vastikään täysin remontoitu kahden makuuhuoneen asunto, jonka erikoisuus on parveketerassi.

Tämäkin asunto olisi vielä viime keväänä mennyt kuumille kiville. Nyt on toisin, sillä asuntomarkkinoiden koronahuuma on kääntynyt lieväksi krapulaksi.

Koivumäellä on pitkä kokemus ullakkoasuntojen myynnistä. Sellaiset menevät yleensä kaupaksi nuorehkoille pariskunnille. Hän mainostaa etenkin asunnon arvokasta massiivitammilankkulattiaa, jonka asennushinta nousee peräti 200–300 euroon neliöltä.

– Tällainen lattia on ikuinen. Moni ostaja ei välttämättä edes osaa katsoa sitä sillä silmällä. Tässä asunnossa on panostettu pintamateriaaleihin.

Se näkyy hinnassa, 62,5 neliön asunnon pyyntihinta on 695 000 euroa. Se on selvästi enemmän kuin alueen keskihinta. Koivumäki uskoo silti myyvänsä pari viikkoa tarjolla olleen asunnon nopeasti.

– Ullakkoasunnot maksavat aina hieman enemmän. Näillä on oma ostajakuntansa. Osa tykkää, osa ei.

Helsingin keskustassa sijaitsevan kattohuoneiston ikkunasta avautuvat komeat näkymät.

Helsingin keskustan asunnoista ei nyt tapella

Asunnosta kiinnostuneiden tilannetta helpottaa se, ettei Helsingin keskustan asunnoista tarvitse juuri nyt käydä veristä kilpailua. Moneen kohteeseen ennättää tutustua rauhassa, kun kiivain tilanne asuntomarkkinoilla on laantunut.

– Selvästi hiljeni marraskuun alussa. Siihen asti kaikki asuntokoot ja erityyppiset kohteet liikkuivat erittäin hyvin, Koivumäki sanoo.

Juuri nyt yksiöt ja pienet kaksiot liikkuvat välittäjiltä ostajille erityisen kehnosti, koska tarjontaa on enemmän ja kysyntää vähemmän. Toisin oli vielä kesällä. Koivumäki muistaa hyvin, kuinka näytöissä oli tungosta, ja kaikki hänen perustamansa välitystoimiston kohteet myytiin yli pyyntihinnan. Osa asunnoista meni kaupaksi jopa ilman näyttöä. Elettiin kiinteistönvälittäjien kulta-aikaa.

Toisaalta kysynnän ja tarjonnan tilanne on edelleen aivan toinen kuin kaksi vuotta sitten.

– Yksiöitä ja pieniä kaksioita on nyt markkinoilla kolme kertaa vähemmän, Koivumäki vertailee.

Niitä ei tule myyntiin, sillä ihmiset ovat odottavalla kannalla. Moni haluaa seurata, miten korona vaikuttaa ja mihin suuntaan hinnat kehittyvät. Koivumäki ennustaa, että isojen kaupunkien hinnat pysyvät nousu-uralla.

– En usko, että korona vaikuttaa mitenkään, vaikka tilanne pahenisi. Kun korona-aika alkoi, moni povasi alennusmyyntejä. En uskonut silloinkaan, että hinnat laskevat. Kävi niin, että ne nousivat. Koronan aikana hinnat ovat nousseet sille tasolle, jolla niiden olisi pitänyt olla jo aikoja sitten.

Andrei Koivumäki esittelee ullakkoasunnon erikoisuutta, parveketerassia.

Pieni asuntoja ei enää osteta

Loppuvuonna ei laantunut ainoastaan kodinostajien aktiivisuus. Myös sijoittajat ovat käyneet selvästi varovaisemmiksi.

– Sijoittajien strategia on muuttunut. Enää ei osteta pieniä asuntoja. Keväällä ja kesällä olivat liikkeellä ne sijoittajat, jotka aidosti halusivat ostaa. Merkittävä osa sijoittajista putosi pois markkinoilta jo alkuvuoden aikana. Ammattisijoittajat ostavat nyt vähemmän kohteita. Ensi vuonna tilanne saattaa muuttua, Koivumäki sanoo.

Sijoittajat napsivat nyt sopivia kohteita tarkasti seuloen. Ostettavaksi saattaa valikoitua esimerkiksi kohde, joka on roikkunut pitkään myynnissä, tai täydellistä remonttia vaativa edullinen kerrostaloasunto hyvältä paikalta. Kun myyjä ja välittäjä väsyvät pitkään myyntiaikaan, sijoittajan halpa ostotarjouskin saattaa johtaa kauppoihin.

– Kun sata sijoittajaa putoaa pois markkinoilta, kyllähän se muuttaa kokonaiskuvaa aika radikaalisti. Tavalliset ostajat eivät ole juuri joutuneet taistelemaan sijoittajia vastaan, Koivumäki sanoo.

Taisteluun saattaa joutua, jos halutulle alueelle ilmaantuu myyntiin houkuttelevasti hinnoiteltu asunto. Silloin on todennäköistä, että sijoittaja ehtii apajille ennen asunnon vaihtajaa.

Kiinteistöalalle on tullut kuluneen vuoden aikana lukuisia uusia välittäjiä. Osa taistelee asiakkaista pienentämällä välityspalkkioita.

Asuntosijoittamisesta on tullu seksikästä

Monesta tavallisesta kotitaloudesta on tullut asuntosijoittaja kotitalouden sitä itse melkein huomaamatta. Kun oma asunto menee vaihtoon, sitä ei välttämättä myydä, vaan pannaan vuokralle.

Koivumäen mukaan asuntosijoittamisesta on tullut seksikästä.

– Ihmisiä kiinnostaa ostaa huonokuntoinen asunto, joka remontoidaan ja pyritään myymään voittoa saaden. Ongelmana on, mistä löytää niin hyvä kohde, että siitä saa remontin jälkeen vielä hyvän voiton. Hyvistä kohteista käydään edelleen kovaa kilpailua.

Tuollaista toimintaa kutsutaan trendikkäästi asuntoflippaukseksi. Ruusuiset kuvat helposta remontoinnista, myynnistä ja voittojen kotiuttamisesta eivät yleensä vastaa todellisuutta. Kokematon sijoittaja saattaa törmätä juridiseen vastuuseen kuten tiukkoihin neuvotteluihin taloyhtiön kanssa siitä, mitä muutoksia asunnossa saa tehdä. Myös hyvän remonttifirman löytäminen voi hidastaa projektia.

– Olen nähnyt, kun joku ostaa hyvään hintaan Helsingin Ullanlinnasta kaksion ja remontoi sen mielestään riittävän tasokkaaksi. Kun sitten pyydetään välittäjä arvioimaan asunto, selviää, että remontti on aivan liian vaatimaton Ullanlinnan alueella totuttuun tasoon verrattuna, jolloin kohde ei mene kaupaksi, Koivumäki kertoo.

Asuntokauppa käy edelleen hyvin, mutta ylihintaa maksetaan selvästi harvemmin kuin viime kesänä.

Vuokramarkkinoiden heikentyminen koettelee sijoittajia

Asuntoluotottamiseen keskittyvän Hypon pääekonomisti Juhana Brotherus on huomannut, että asuntosijoittajat ovat hajautuneet sen mukaan, kenellä on edelleen varaa pysyä kelkassa.

– Osa sijoittajista on lisännyt asunto-omistustensa määrää. Siihen ryhmään kuuluvat vahvan taseen ammattisijoittajat. Esimerkiksi Kojamon asuntosalkku kasvaa koko ajan, ja eläkevakuutusyhtiöt ovat aktiivisia asuntomarkkinoilla.

Lisäksi Suomen markkinoille on Brotheruksen mukaan ilmaantunut joukko kansainvälisiä kiinteistösijoittajia, joiden rooli alkaa jo olla merkittävä. Ne ostavat satoja, jopa tuhansia asuntoja salkkuihinsa vuodessa.

Vaikeuksissa ovat pienet sijoittajat, joiden talous ei ehkä kestä vuokramarkkinoiden heikentynyttä tilannetta. Yhä useampi asunto on tyhjillään, vuokralaisia ei löydy edes isoissa yliopistokaupungeissa pandemian takia. Etäopiskelun takia moni opiskelija on jäänyt kotiseudulleen, jolloin markkinoille on vapautunut runsaasti vuokrakohteita.

– Osa yksityisistä sijoittajista on painanut jarrua ja vetäytynyt myös Airbnb-majoitustoiminnasta, Brotherus sanoo.

Andrei Koivumäki ei usko, että asuntojen hinnat pääkaupunkiseudulla kääntyvät laskuun lähitulevaisuudessa.

Stressitestillä minimoidaan riskejä

Luotonannossa mikään ei ole muuttunut korona-aikana. Niin sanoo rahakirstun päällä istuva Nordean Kiinnitysluottopankin toimitusjohtaja Jussi Pajala. Hän on viime kädessä se, joka määrittelee Nordeassa lainansaannin ehdot.

– Jokaisen asuntolainaa hakevan maksukyky on testattu samoilla mittareilla maaliskuusta 2010 lähtien. Siitä asti käytössä on ollut sama stressitesti, jossa asiakkaan maksukyky testataan kuuden prosentin korkoympäristössä ja 25 vuoden maksuajalla. Se on ollut pyhä periaate ja perusta suomalaisessa asuntolainamarkkinassa, Pajala kertoo.

Stressitestin tarkoituksena on varmistaa, että luottoja ei myönnetä väärin perustein. Toisaalta pankki saa jonkinlaisen varmuuden siitä, että asiakkaalla on mahdollisuus maksaa luotto takaisin. Monen haave kariutuu epärealistisiin uskomuksiin pankkien lainanantokyvystä.

– Keskustelemme tasaisin väliajoin asiakkaiden kanssa, jotka haluaisivat ostaa unelmiensa asunnon. Jos oma kassa ei kestä, ja tulevaisuuden maksukykyä ei pystytä todentamaan, heille joudutaan ikävä kyllä sanomaan, että lainaa ei voi myöntää. Se on ihan normaalia toimintaa. Jokaisen asiakkaan kannattaa miettiä, mikä on realismia.

Yhä useammalla suomalaisella on pandemian aikana ollut aito tarve asunnon vaihtamiseen. Tilaa on tarvittu lisää etenkin lisääntyneen kotona työskentelyn vuoksi.

Kun Helsingin Kalliossa kaksion neliöhinta oli kaksi vuotta sitten noin 5 500 euroa, nyt neliöstä saatetaan maksaa 7 000 euroa.

Esimerkiksi Ruotsissa ja Tanskassa asuntojen hinnat ovat nousseet noin 15 prosenttia. Suomi on siinä vertailussa pahnanpohjimmaisena, sillä hinnat ovat täällä nousseet keskimäärin vain muutaman prosentin. Pääkaupunkiseudulla ne ovat nousseet hieman enemmän, kuutisen prosenttia viimeksi kuluneen vuoden aikana.

Asuntomarkkinoiden kehitystä tarkalla silmällä seuraava Juhana Brotherus ei ole huolissaan, sillä Suomen isojenkin kaupunkien asuntojen hintojen kehitys on varsin maltillista verrattuna mihin tahansa eurooppalaiseen suurkaupunkiin, Yhdysvalloista puhumattakaan.

– Kuuden tai kahdeksan prosentin nousu vuositasolla on hyvin maltillista verrattuna esimerkiksi Tukholmaan. Yhdysvalloissa on kaupunkeja, joissa hinnat ovat nousseet 20 prosenttia vuodessa.

Andrei Koivumäki sanoo joskus itsekin antaneensa ymmärtää somessa, että rahaa tulee ja että ajetaan hienoilla autoilla. Kyseessä on 90-luvulta tuttu tilanne.

Markkinoilla on patoutunutta kysyntää

Nousun syyt olivat ymmärrettäviä siksikin, että yhä useammalla suomalaisella on pandemian aikana ollut aito tarve asunnon vaihtamiseen. Tilaa on tarvittu lisää etenkin lisääntyneen kotona työskentelyn vuoksi.

– Se mietityttää, ovatko tarpeet pysyviä esimerkiksi sen suhteen, mitä tapahtuu etätyöskentelylle, Brotherus pohtii.

Moni uutta asuntoa harkitseva odottaa edelleen epävarmana, mitä asuntomarkkinoilla tapahtuu.

Brotherus uskoo, että markkinoilla on edelleen patoutunutta kysyntää, jonka purkautuminen antaa odottaa itseään. Pandemian venyminen kahteen vuoteen on sotkenut monen asunnonvaihtajan suunnitelmia.

– Jos asunnon vaihto on ajankohtaista, puoli vuotta kitkuttelee helposti, mutta kaksi vuotta alkaa olla jo sellainen aika, että päätöksiä täytyy tehdä.

Vaikka korko-odotukset ovat jonkin verran nousseet, lähivuosien näkymät ovat edelleen matalia. Asuntovelallisten viitekorot ovat edelleen miinuksen puolella.

– Maltilliset korkonäkymät ovat osittain tukeneet asuntojen hintojen nousua, samoin ihmisten palkkatulojen kasvu ja historiallisen suuret kotitalouksien säästöt.

Patrik Sillmanin perhe toivoo löytävänsä uuden asunnon Töölöstä. Tämä heidän asuntonsa meni kaupaksi muutamassa päivässä.

Kun kaksio ei enää riitä

Andrei Koivumäen työpäivä jatkuu Helsingin Caloniuksenkadulla. Hän on avaamassa myyntiin 50,5 neliön kerrostalokaksion. Paikalla hän tapaa omistajan, Patrik Sillmanin, joka toivoo, että perhe löytää pian uuden asunnon Etu-Töölöstä.

– Kaksio ei enää riitä, kaksivuotias tytär tarvitsee oman huoneen, Sillman perustelee.

Perhe on etsinyt uutta asuntoa jo puolisen vuotta. Jos kaksio menee nopeasti kaupaksi, perhe on valmis muuttamaan joksikin aikaa vuokralle. Hintapyyntö on 429 000 euroa, se on alueen markkinahintojen mukainen.

– Tarvittaessa pyrimme neuvottelemaan mahdollisimman pitkän vapautumisajan. Tämän kokoluokan asunnossa se on enintään 3–4 kuukautta, Koivumäki sanoo.

Sillmanin kannalta on iso merkitys sillä, miten tehokkaasti välittäjä saa asunnolle kiinnostuneita silmäpareja. Viimeksi kuluneen vuoden aikana moni välittäjä on parantanut ansiotasoaan, ja samaan aikaan ammattikunnan koko on kasvanut selvästi. Alalle on kannustanut asuntomarkkinoiden hyvä vire.

– Yritykselläni ei ole varaa lähteä tekemään 2 000:n kiinteällä palkkiolla, josta välittäjälle itselleen ei jää kulujen jälkeen kuin muutama satanen, Andrei Koivumäki sanoo.

Otsikot houkuttelevat onnenonkijoita

Tilastokeskuksen ylläpitämän suhdannepalvelun mukaan välitysalan kehitys on ollut erityisesti viimeksi kuluneen vuoden aikana niin vauhdikasta, että vuoden ensimmäisellä puoliskolla alan liikevaihto kasvoi viime vuoden vastaavasta ajanjaksosta 18 prosenttia.

Alalla toimivien välittäjien määrä on kasvanut vuodessa lähes 20 prosenttia. Vuodesta 2012 asuntoja välittänyt Koivumäki on huomannut, että osa uusista välittäjistä kokeilee onneaan polkemalla välityspalkkioita.

– Yritykselläni ei ole varaa lähteä tekemään 2 000:n kiinteällä palkkiolla, josta välittäjälle itselleen ei jää kulujen jälkeen kuin muutama satanen. Me olemme käyttäneet jo tuhat euroa kohteen markkinointiin ja ammattimaiseen kuvaukseen ennen kuin kohde on edes myynnissä, Koivumäki sanoo ja viittaa omaan yritykseensä.

Koivumäen mukaan asunnon oikea hin­noittelu vaikuttaa merkittävästi siihen, miten nopeasti kohde menee kaupaksi myynnin avaamisen jälkeen.

Menestyneistä välittäjistä kertovat otsikot saattavat houkutella alalle onnenonkijoita, jotka kuvittelevat pääsevänsä kiinni isoihin ansioihin. Koivumäki tunnistaa ilmiön.

– Ehkä olen itsekin somessa antanut joskus ymmärtää, että rahaa tulee ja että ajetaan hienoilla autoilla. Kyseessä on 90-luvulta tuttu tilanne. Irtisanottu työntekijä saattaa siirtyä välitysalalle helpon rahan toivossa.

– Totuus on, että tällä alalla tarvitaan paljon muutakin osaamista kuin myyntiosaamista. Moni välittäjä on puoli vuotta alalla ja huomaa, ettei homma rokkaa. Edullisilla palkkioilla tekevät huomaavat pian, että katteet eivät sitä kestä.

Juuri ennen tämän artikkelin valmistumista Koivumäki ottaa yhteyttä. Caloniuksenkadun asunto on myyty yli pyyntihinnan kolme päivää sen myyntiintulon jälkeen.

Kommentoi »