Apu

Tiedä tämä, ennen kuin haet asuntolainaa – kokosimme termit ja tärkeät tiedot

Tiedä tämä, ennen kuin haet asuntolainaa – kokosimme termit ja tärkeät tiedot
Näitä asioita kannattaa pohtia, jos mietit asunnon ostamista tai vanhan asuntolainansa kilpailuttamista.
Julkaistu: 6.7.2019

Kun suunnittelet asuntokauppoja, päätä aluksi, kuinka paljon velkaa voit ottaa. Missä suhteessa harkitsemasi summa on lainanhoitokykyysi, varallisuuteesi sekä ostettavan asunnon arvoon?

Pohdi myös, miten korkojen nousu vaikuttaa tilanteeseesi. Entä jos korot pysyvät korkeina koko laina-ajan? Laskelmissa kannattaa käyttää vähintään kuuden prosentin korkoa, vaikka tosielämässä vallitsisikin matala korkotaso.

Entäpä harkitsemaasi asuntoon tai kiinteistöön kohdistuvat kulut: kuinka paljon yhtiövastike voi kasvaa esimerkiksi talo­yhtiön remontin takia? Mieti myös, miten toimit, jos eteen tulee yllättävä meno.

Elämäntilanteet vaihtelevat, eivätkä ne ole aina mielessä asuntokaupoilla. Pariskuntien on syytä pohtia, ottavatko he yhteisen vai erilliset lainat. Miten avioero tai puolison kuolema vaikuttaisi lainan­maksuun?

Lopuksi kannattaa miettiä asunnon myyntiä. Kuinka paljon asunnon hinta saa laskea, että saat maksettua asuntolainasi ja mahdolliset muut lainat? Myyntiajan pituus voi joskus venyä. Laske, missä rajasi tulee vastaan.

Asuntolainan lyhennystavan valinta lähtee lainanottajan tarpeista ja lähtökohdista; minkään maksutavan ei voi sanoa olevan toista parempi.

– Tiettyä varmuutta talouden hoitoon tuo se, että tasaerässä kuukausittainen lyhennyksen ja koron sisältävä lainanhoitoerä pysyy samana viitekoron muutoksista riippumatta. Kääntöpuolena on, että viitekoron noustessa lainan pääoma pienenee hitaammin, laina-aika pitenee ja velallinen tulee maksaneeksi suuremman määrän korkoja kuin esimerkiksi annuiteettilainassa, jonka viimeinen takaisinmaksupäivä on tiedossa alusta alkaen, jaostopäällikkö Tuomas Hidén Fine vakuutus- ja rahoitusneuvonnasta selventää.

Millainen korko on erilaisissa lainoissa?

Annuiteettilainan kääntöpuolena on se, että viitekorkojen noustessa myös kuukausittaiset lainanmaksuerät nousevat.

– Ennen lyhennystavan valitsemista kannattaa varmistua, että itse ymmärtää, miten kukin lyhennystapa eri tilanteissa toimii. Siten voi arvioida, mikä lyhennystapa on itselle paras, Hidén sanoo.

Velanottaja joutuu myös miettimään, millaiseen korkoon haluaa lainansa sitoa.

Kiinteäkorkoisessa lainassa korko pysyy nimensä mukaisesti samana sovitun ajan eikä muutu esimerkiksi yleisen korkotason vaihdellessa.

Viitekorkoon sidotun lainan korko puolestaan vaihtelee: jos viitekorkona on esimerkiksi 12 kuukauden euribor, korko tarkistetaan 12 kuukauden välein. Yleisimmin käytettyjä muuttuvia viitekorkoja ovat euriborkorot ja pankkien omat primekorot. Koron vaihtelu vaikuttaa lainan kustannuksiin.

Lainakorko ei ole kuitenkaan suoraan sama kuin viitekorko, sillä pankki lisää viitekoron päälle oman korkolisänsä eli marginaalin. Jos viitekorko on esimerkiksi 1,5 prosenttia, ja pankin määrittämä marginaali 1,2 prosenttia, asiakkaan lainakorko on todellisuudessa 2,7 prosenttia.

Todellinen vuosikorko on summa, johon sisältyvät koron lisäksi muut lainasta aiheutuvat kulut. Tällaisia ovat esimerkiksi luotonvarausprovisio, järjestelypalkkio ja toimitusmaksu. Todellinen vuosikorko lasketaan vahvistetun kaavan mukaisesti.

Tuomas Hidén vinkkaa, että asuntolainaa kilpailuttaessaan kannattaa ottaa rohkeasti yhteyttä pankkien asiakaspalveluihin ja tiedustella, miten asuntolainan hakeminen helpoiten onnistuu, verkossa vai henkilökohtaisella tapaamisella.

Hidénin mukaan on tärkeää muistaa, että kyse on muustakin kuin vain asuntolainasta ja sen korkomarginaalista: käytännössä usein puhutaan koko pankkiasiakkuuden vaihdosta. 

Kannattaako kilpailuttaa asuntolainoja?

– Asuntolainan saaminen saattaa edellyttää esimerkiksi palkkatilin siirtämistä lainan myöntävään pankkiin. Toisaalta kokonaisasiakkuuden siirto, mukaan lukien vakuutukset ja sijoituspalvelut tai asuntolainan yhteydessä otetut muut palvelut saattavat vaikuttaa lainatarjouksen edullisuuteen ja muiden palveluiden hinnoitteluun.

Pankit saattavat myöntää asuntolainan ottaneelle kanta-asiakkaalleen esimerkiksi bonuksia: 100 000 euron asuntolainalla voi saada vuodessa 250 euron bonuksen, jolla voi maksaa vaikkapa pankkinsa palvelumaksuja tai vakuutuksiaan.

Olemassaolevien asuntolainojenkin kilpailuttamista voi harkita. Tuomas Hidénin mukaan kannattaa pysytellä edes jotenkin tietoisena asuntolainamarkkinoiden kehityksestä, esimerkiksi seuraamalla aiheen uutisointia.

– Jos pankkien myöntämät uudet asuntolainat ovat esimerkiksi muuttuneesta kilpailutilanteesta johtuen keskimääräiseltä marginaaliltaan omaa lainaa edullisempia, kannattaa asia nostaa esiin neuvoteltavaksi oman pankin kanssa. Pankki saattaa tarjoutua laskemaan vanhan lainan marginaalia, ja näin säästöä syntyy hyvin pienellä vaivalla.

Vanhaa asuntolainaa kilpailuttaessaan täytyy kuitenkin olla tarkkana, sillä vanhan lainan ehtojen mukaan pankki ei välttämättä voi periä lainasta aina vähintään korkomarginaalin suuruista korkoa, vaan viitekoron negatiivinen arvo vähennetään asiakkaan marginaalista. Uuden, edullisemman marginaalin hintana saattaa siis olla nyt se, että pankki voi tulevaisuudessa negatiivisten viitekorkojen aikana periä sinulta vähintään marginaalin verran korkoja.

Sama tilanne on edessä, mikäli pankki tarjoaa olemassaolevan asuntolainan korkomarginaalin laskemista, mutta edellyttää muiden lainaehtojen päivittämistä vastaamaan uusissa lainoissa käytettäviä ehtoja. Silloin asiaa kannattaa harkita kahdesti.

Vertaile pankkien perimiä palkkioita

Pankkien perimiä palkkioita kannattaa vertailla. Pankit ovat velvollisia toimittamaan asuntolainatarjouksen mukana ESIS-lomakkeen, jossa kerrotaan todellinen vuosikorko, toimitusmaksut ja kuukausittaiset lainanhoitokulut.

Pankki veloittaa sinua joka kerta, kun lyhennät velkaasi: tämä kulu on nimeltään maksuerän palkkio tai lainan maksuerän veloitus. Summa ei tunnu suurelta, mutta vuosikymmenien aikana siitä kertyy sievoinen summa. Pankki saattaa veloittaa viisi euroa lainan maksumuistutuksesta. Mikäli tarvitset muistutusta kerran puolessa vuodessa 20 vuoden ajan, tulet maksaneeksi 40 muistutusmaksua, eli 200 euroa.

Pankit ovat aika kepuleita: ne velottavat myös siitä, jos siirrät lainasi toiseen pankkiin tai maksat asuntolainasi ennenaikaisesti!

Varmista lainanottohetkellä, että asuntolainasi lyhennysvapaat kuukaudet ovat mahdollisia. Äkillisten elämäntilanteiden muutosten takia lainanmaksun joustomahdollisuus on hyvä olla olemassa. Myöhemmin asian sopiminen voi olla kallista.

Kaikki lainan ehdot ja kulut kannattaa sopia pankin kanssa kirjallisesti.

Lainakatto tarkoittaa sitä, että lainan määrä saa olla enintään 85 prosenttia vakuuksien arvosta, eli sinulla tulee siis olla vähintään 15 prosenttia säästöjä tai muita vakuuksia asuntoa ostaessasi. Poikkeuksena on ensiasunnon hankintaa varten otettu laina, joka saa olla enintään 95 prosenttia vakuuksien arvosta.

Hyväksyttäviä asuntolainan vakuuksia ovat ensisijainen asuntopantti eli ostettava asunto, muut asuntopantit, talletusvakuudet ja muut reaalivakuudet, esimerkiksi osakkeet ja rahasto-osuudet.

Lähteet: finanssivalvonta, vakuutus- ja rahoitus­neuvonta fine.

Termit haltuun

Kiinteäkorkoinen laina

Korko pysyy samana sovitun ajan eikä muutu esimerkiksi yleisen korkotason vaihtelun mukaan.

Viitekorkoon sidottu laina

Korko vaihtelee: jos viitekorkona on 12 ­kuukauden Euribor, korko tarkistetaan 12 kuukauden välein.

Marginaali

Pankki lisää viitekoron päälle korkolisänsä eli marginaalin.

Jos viitekorko on 1,50 prosenttia ja pankin määrittämä marginaali 1,20 prosenttia, asiakkaan lainakorko on todellisuudessa 2,70 prosenttia.

Euribor

Päivittäin julkaistava ­euromaiden yhteinen viitekorko (Euro Interbank Offered Rate).

Todellinen vuosikorko

Sisältää ­koron lisäksi muut lainasta aiheutuvat kulut.

Hoitokulu

Pankit perivät erilaisia asuntolainaan liittyviä palkkioita, ­jotka kannattaa ottaa kokonais­hinnassa huomioon.

Toimitusmaksu

Pankin perimä kulu lainan myöntämisestä.

Korkokatto

Pankkien kauppaama tuote, jolla voi ostaa varmuuden siitä, että vaihtuvaan viitekorkoon sidottu lainan korko ei nouse sovittua tasoa ylemmäksi.

Varainsiirtovero

Maksetaan ­asunto-osakkeen, muun arvopaperin tai kiinteistön vastikkeellisesta ­luovutuksesta, eli esimerkiksi ­asuntokaupan yhteydessä.

Annuiteettilaina

Maksuerät ovat saman suuruisia. Ne sisältävät lainapääoman lyhennyksen ja korkokulut. Viitekoron muuttuessa maksu­erän suuruus muuttuu, mutta ­laina-aika pysyy muuttumattomana.

Tasaerälaina

Maksuerät ovat saman suuruisia. Ne sisältävät lainapääoman lyhennyksen ja korkokulut. Viitekoron muuttuessa maksuerä ­pysyy muuttumattomana, mutta ­laina-aika muuttuu.

Tasalyhennyslaina

Maksetaan ­takaisin tasasuuruisin lainapääoman lyhennyksin, mutta maksuerän suuruus vaihtelee korkotason mukaan. Korko lasketaan jäljellä ­olevalle pääomalle. Viitekoron ­muuttuessa maksuerän suuruus ­muuttuu, mutta laina-aika pysyy muuttumattomana.

Lähde: OP Ryhmä

2 kommenttia