Apu

Putkiremontti uhkaa – mitä teen?

Putkiremontti uhkaa – mitä teen?

Monessa ikääntyvässä talossa pähkäillään nyt putkiremonttia. Tilastojen mukaan asunnosta saa parhaimman hinnan, jos sen myy kuusi vuotta ennen remonttia.
Teksti Hannu Koskela
Mainos

Putkiremontti-sanan alle kätkeytyy monenlaisia toimia.

Tämän tietää jo moni: asuntoa ostaessa kannattaa tarkoin selvittää, onko putkiremontti tehty. Ja jos remonttia ei ole tehty, niin sellainen on tulossa.

Mutta myös myyjän on hyvä olla tietoinen putkiremontin aikataulusta. Asunnon myyjälle on nimittäin jopa laskettu aika, jolloin asunnosta kannattaa viimeistään ennen putkiremonttia luopua.

Parhaimmillaan tämä varoaika on kuutisen vuotta ennen putkiremonttia.

Kehityspäällikkö Heikki Kauranen Isännöintiliitosta kuvaa tämänhetkistä tilannetta asunto-osakeyhtiöiden, siis kerros- ja rivitalojen osalta.

– Asunto-osakkeen kaupassa putkiremontti nousee esille, kun yhtiö on tietyn ikäinen, noin 30–40-vuotias. Keskimäärin putkiremontti tehdään noin 50 vuotta vanhaan taloon, mutta sen ylikin voidaan mennä, Kauranen kertoo.

Taitekohta on 1960-luku.

– Sotien jälkeen syntyneet suuret ikäluokat alkoivat tuolloin tulla työelämäikään, ja samaan aikaan alkoi maaltamuutto. Lähiörakentaminen jatkui aina 1980-luvun puoleenväliin asti.

Kun 1960-luvun puolivälissä, ja pian sen jälkeen, rakennettu iso rakennusmassamme on tulossa juuri keski-ikään, asunto-osakeyhtiöissä on edessä iso, kallis vaihe, joka hankaloittaa elämää. Kaurasen mukaan juuri nyt ollaan korjausaallon alkuvaiheessa.

– Tähän mennessä on jo osittain tai kokonaan korjattu talojen julkisivuja, kattoja, parvekkeita. Seuraavana kerrostaloissa tulevat käyttöikänsä päähän viemäri- ja vesijohtoverkostot.

Kaurasen mukaan remontoinnin haasteellisuutta lisäävät monet rinnakkaiset päätökset: pannaanko talojen saunat, pesutuvat, antennikaapelit ja muu mahdollinen uusiksi. Tehdäänkö iso tekninen päivitys?

– Jos päädytään putkiremontin osalta perinteiseen menetelmään, ja myös kylpyhuone uusitaan, niin kylpyhuoneen remontointi maksaa suunnilleen 10 000 euroa, Kauranen arvioi.

Jokainen taloyhtiö miettii ratkaisut omista lähtökohdistaan.

– Jos yhtiön asukkaista monet ovat jo pistäneet esimerkiksi kylpyhuoneita kuntoon, nämä asukkaat eivät varmastikaan halua, että tilat jälleen purettaisiin.

Putkiremontin uhka tuntuisi olevan monelle iso mörkö. Kammotaanko sitä jo liikaa?

– Putkiremontti on osa elämää, Kauranen sanoo.

Hän tuntee toki isännöintialan ammattilaisena asuntoyhtiöiden aidon arjen.

– Usein kerrostalossa asuu ikäihmisiä. Tulot voivat olla pienempiä kuin ne olivat työuran aikana. Toki menotkin ovat. Mutta kun ihminen ei tiedä, kauanko enää asuu nykyisessä asunnossaan, niin siihen elämäntilanteeseen 30–40 000 euron menopaukku on iso asia.

– Lisäksi pitäisi muuttaa joiksikin viikoiksi kotoa pois. Tai jos yrittää asua remontin keskellä, se on vaikeata ilman vettä. Jäädäkö siis asuntoon vai myydä se? Se on vaikea ja henkilökohtainen päätös.

Kun asukas tekee päätöksen lähteä putkiremontin alta ja myydä asuntonsa, kuvaan astuvat ostajakandidaatit. Heille on välttämätöntä ostohinta-arvioinnin vuoksi tietää, millaisesta remontista on kyse.

Nykyisin osassa asuntoilmoituksista saatetaan kertoa suurpiirteisesti, että putkia on korjattu tai että käyttövesiputkistoa on saneerattu.

Yleiseen ilmaukseen "putkiremonttia on tehty" ei pidä tyytyä. "Täydellinen linjasaneeraus" on se, mistä ostajan pitää olla kiinnostunut.

– Ostajan on oltava skarppina. Vanha sanonta, että "putket tehty" ei ole riittävä. Kun harkitsee ostamista, on selvitettävä, mitä putkiremonttia on tehty. Onko esimerkiksi vain tonttiviemäri pinnoitettu tai vain joitain putkia vaihdettu, Kauranen sanoo.

Ostajan edessä saattaa olla yllättävä hintaviidakko, koska kaikkea tarpeellista tietoa ei välttämättä ainakaan pyytämättä usein eritellä.

– Tarkempi erittely saattaa kertoa esimerkiksi, että eri rapuissa voidaan toimia eri aikoina. Ja jos yhtiössä on useita taloja, niitä voidaan tehdä vuorotellen – mutta kaikki osakkaat maksavat jo silloin koko yhtiön vaiheittaista remonttia.

Kehityspäällikkö Kauranen painottaa, että selkokielisen selvityksen antaminen on kiinteistönvälittäjän tehtävä.

– Ammattivälittäjän on osattava kertoa yksityiskohdat. Vastuu on välittäjällä ja myyjällä. Isännöitsijällä ei ole oikeutta eikä velvollisuutta kertoa enempää kuin isännöitsijätodistuksessa sanotaan.

– Isännöitsijä ei nimenomaan saa tai voi lausua julki ennakkoarviointeja tai päätöstä vaille olevia asunto-osakeyhtiön asioita.

Kesällä 2010 voimaan tullut viiden vuoden korjaustarveselvitys on jokaisessa yhtiössä pakko olla.

– Se korjaustarveselvitys on hallituksen näkemys, joka on esitetty yhtiökokoukselle. Tuleva ostaja voi pyytää sen nähtäville, ja sen pitäisi aina olla osa isännöitsijäntodistusta.

Mikä on asunnon oikea myyntihetki suhteessa putkiremonttiin? Tämä on tällä haavaa kiinteistömarkkinoiden kiinnostavimpia kysymyksiä.

– Noin kuusi vuotta ennen remonttia asunnon hinta alkaa hiipua. Siihen mennessä olisi siis toimittava, jos olet myyjä. Ja jos tiedät, että kymmenen vuoden päästä et tässä asunnossa halua asua, putkiremonttihuoneistossa roikkuminen ei kannata.

Asunnon neliöhinnan lasketaan nousevan putkiremontin jälkeen noin kymmenen prosenttia.

– Jos asunnon neliöhinta on yli 5 000 euroa, remontissa tienaa. Suomessa taas on keskimäärin 2 000–2 500 euron neliöhinta, jolla putkiremontin hintaa ei sijoitusmielessä saa takaisin, Kauranen sanoo.

Asunnon ostohetki suhteessa putkiremontin alkuun on myös kiharainen kysymys.

– Jos ostaja haluaa asunnon tietyltä alueelta ja talosta, niin hän on valmis maksamaan siitä jopa kymmeniätuhansia lisää.

Asunnon ostajan kannattaa muistaa sama kuin myyjän, eli että asunnon hinta alkaa hiipua noin kuusi vuotta ennen putkiremontin aloittamista.

Kun remontti sitten on valmis, realistinen asunnon hinnannousu on noin kymmenen prosenttia.

– Jos ostaa halvalta, noin 2 000 euron neliöhinnan alueelta, neliöhinta ei nouse putkiremontin kuluja vastaavasti. Jos ostaa asunnon vuotta ennen putkiremonttia ja myy vuosi sen jälkeen, jää varmasti tappiolle ja kaiken ohessa on joutunut asumaan remonttiasunnossa.

Putkiremonttien hintojen nousu tai lasku on Kaurasen mukaan mahdollista.

– Isännöintiliiton asiantuntija-arvion mukaan odotettavissa olisi 4,6 prosentin hinnannousu. Mutta jos tulee voimakas lama, hinnat eivät nouse niin paljon. Voimakas buumi taas nostaisi hintoja ehkä vielä enemmän.

Kauranen muistuttaa, että rakentaminen on suhdanneherkkä ala. Se tietenkin hankaloittaa asunto-osakeyhtiöiden taloussuunnittelua. *

********************

Mikä korjaustarveselvitys?

Asunto-osakeyhtiön hallituksen valmistelema viiden vuoden korjaustarveselvitys ei ole sitova paperi. Se on vain näkemys, mutta lainsäätäjän tarkoitus on, että osakkaille ja mahdollisille uusille osakkaille syntyy näkemys korjaamistarpeista.

Ensiksi teetetään kuntotutkimus, josta saadaan viitteitä heikkouksista. Sen jälkeen pitäisi aloittaa hankesuunnittelu. Ryhdytäänkö prosessiin heti, vai katsellaanko vielä pari vuotta?

Sitten valmistaudutaan yhtiökokouksessa tekemään remonttipäätös sekä urakkakilpailutus vuoden parin sisään. Hyvä suunnittelu näkyy myös hinnassa, ja yhtiö voi taloudenpidossaan varautua tulevaan esimerkiksi pilkkomalla urakkaa.

Jos talo on pitkälle yli 30-vuotias, siinä on suositusten mukaan parin kolmen vuoden säteellä teetettävä kuntotutkimus.

Parhaan tuloksen takaavat pitkäjänteinen kiinteistön hoito, ammattimainen isännöinti sekä hyvä hallitustyöskentely yhdessä.

********************

Putkiremonttien hintojen alueelliset erot

Kalleinta: pääkaupunkiseudulla.

Pääkaupunkiseudulla hintoja nostaa logistiikka. Tontit ovat ahtaita ja talot isoja, monimutkaisia. Myös työvoimakustannukset ovat kalliimpia.

Edullisinta: pienemmillä, taantuvilla paikkakunnilla, joilla tarjontaa on enemmän kuin kysyntää.

Haja-asutusalueilla myös remontoijista on pulaa. Remontti sinänsä on väljemmin rakennetuilla alueilla helppo: ajetaan rekalla kohteeseen, nostetaan putket viereen ja aloitetaan remontti.

Putkiremontti, jossa putkistot uusitaan kokonaan: keskihinta 450 euroa/neliö. (pääkaupunkiseudulla 650 euroa, muualla maassa 410 euroa.)

Yhdistelmäremontti: osa putkistoista korjataan, osa uusitaan: 400 euroa/neliö.

Pelkkä vanhojen putkien korjaus maksaa: 174 euroa/neliö.

Julkaistu: 29.5.2013