Apu

Piileekö asuntosijoittamisessa riski?



Piileekö asuntosijoittamisessa riski?

Asuntosijoittamisen suosio on kasvanut huimasti, mutta ilmassa on ylikuumenemisen ja kuplan merkkejä. Uskaltaako asuntoihin vielä sijoittaa? Mistä sijoitusasunto kannattaa ostaa?
Teksti Apu-toimitus

Asuntosijoittaminen on nykyisin ehkä suositumpaa kuin koskaan, ymmärrettävistä syistä. Vaihtoehdot eivät houkuttele: pörssikurssit heiluvat arvaamattomasti ja turvallisten talletusten korot ovat painumassa jopa miinukselle. Vastapainoksi asuntolainojen korot taas matavat alhaalla, joten asuntosijoitusten lainoittaminen on edullista.

Kiinnostusta asuntosijoittamiseen lisää myös se, että vuokra-asuntojen kysyntä on kovaa erityisesti kasvukeskuksissa, joihin muuttaa väkeä kiihtyvään tahtiin töiden ja opintojen perässä. Muuttajilla ei usein ole halua tai varaa hankkia omistusasuntoa ainakaan heti. 

Muuttoliike on pitänyt kasvukeskusten asuntojen hinnat nousussa tai ainakin vakaina, vaikka taantuma on nakertanut käytettävissä olevia tuloja.

Uutena pelurina markkinoihin vaikuttavat asuntosijoitusrahastot sekä aiemmin sosiaalisin perustein toimineet vuokra-asuntoyhtiöt. Ne ovat lisänneet uusien, markkinaehtoisten vuokra-asuntojen tarjontaa. Etenkin rahastot ovat ostaneet runsaasti vastavalmistuneita asuntoja, joita rakennuttajat eivät muuten saisi kaupaksi.

Asuntoluotottaja Hypon toimitusjohtaja Ari Paunan mielestä asuntorahastojen kasvu kertoo markkinoiden rakenteellisista ongelmista – siitä, että uudet asunnot ovat liian kalliita tavallisille ostajille.

– Kyseessä on sairauden oire. Asuntorahastot ovat siihen lyhytaikainen lääke, mutta pitkäaikaiset oireet ovat tappavia. Eivät vuokra-asunnot ole velattomia vaan siellä sitä asuntovelkaa onkin, varoittaa Pauna.

Paunan arvion mukaan tilanne voi kärjistyä parissa vuodessa, kun pankkien sääntely kiristyy uusien säädöksien astuessa voimaan. Silloin pankit alkavat hinnoitella sijoitusasuntoja varten ostetut lainat kalliimmiksi kuin oman asunnon lainat.

Suomen Vuokranantajat ry:n toiminnanjohtaja Mia Koro-Kanerva on havainnut markkinoilla merkkejä siitä, että ripeä vuokrien nousu alkaa tyssätä.

– Meille tulee paljon viestiä siitä, että kun aiempi vuokralainen tekee lähtöä, uutta vuokralaista ei löydykään. Näin käy, mikäli asunnosta ilmoittaa entistä korkeammalla tai joskus jopa samalla vuokralla kuin ennen, kertoo Koro-Kanerva.

Koro-Kanervan mukaan ilmiö ei kuitenkaan koske kaikkia asuntoja. Kyse on myös siitä, että vuokralaisilla on varaa valita jyvät akanoista.

Uskaltaako asuntoihin enää sijoittaa? Toki, sanovat asiantuntijat, mutta riskit pitää ottaa huomioon. 

Kun asuntoon sijoittaa vähän omaa pääomaa ja ottaa runsaasti lainaa, pääoman tuotto nousee houkuttelevaksi. On ollut helppo laatia laskelmia, joiden mukaan vuokralainen melkeinpä maksaa lainarahalla hankitun asunnon.

Tässä vivutuksessa pitää kuitenkin muistaa, että korot voivat nousta, asuntojen hinnat laskea ja vaihtuvien vuokralaisten väliin jäädä tuotottomia kuukausia.

Sekä Koro-Kanervan että Paunan arvion mukaan maltillinen velkavipu sijoitusasunnolle on 50 prosenttia. Koro-Kanerva huomauttaa, että jos omistuksessa on useampia asuntoja, prosenttiluku tarkoittaa kaikkia omistuksia yhteensä. 

– Vaikka velkavipu olisi kohtuullisen kokoinen, aina pitää olla mietittynä myös se, miten suojautuu korkojen nousulta esimerkiksi puskurirahaston avulla. Rahaston kerääminen on ehdottoman tärkeää ja sen pitäisi kyllä onnistua nyt, kun korot ovat alhaalla.

On myös tärkeää valita asunto, johon on helppo löytää vuokralaiset. Tässä suhteessa asunnon hankkijalle on hyviä uutisia: vuokralaisten kiinnostuksen kohteet ovat monipuolistuneet eikä perinteinen pieni nuhjuinen keskusta-asunto ole enää ainoa vaihtoehto.

– Asiantunteva vuokralainen vaatii, että asunto on hyvässä kunnossa. Hyvät liikenneyhteydet ja alueen palvelut painavat myös, kertoo Koro-Kanerva.

Mistä sijoitusasunto siis kannattaisi ostaa? Kun asuntojen yleinen hintataso on kova, sijoittajan kannattaa katsella myös edullisempia alueita, joilla kenties on nousuvaraa. 

Mia Koro-Kanervan mukaan tällaisia aiemmin hyljeksittyjä kaupunkeja ovat esimerkiksi Pori ja Hämeenlinna.

– Pääkaupunkiseudulla Vantaa on mielenkiintoinen, tosi tehokas täydennysrakentaja. Siellä on paljon tiivistyviä, myönteisesti kehittyviä keskuksia.

Pauna vinkkaa, että jo asuntoa hankkiessa kannattaa miettiä myös tulevaa myyntiä – siis sitä, että kohteen ostajakunta on mahdollisimman laaja.

– Irtautuisin yksiöistä ja kaksioista, miettisin kompakteja kolmioita. Ne soveltuvat myös kimppa-asumiseen ja niitä voi myydä sekä perheille että pariskunnille, sanoo Pauna. ●

Asunto­sijoittajan tarkistuslista

Mieti rahoitus. Vähintään 50 prosenttia omaa pääomaa tasaa riskejä. Uudet asunnot ovat kalliimpia, mutta niissä on mahdollisuus yhtiölainaan.

Mieti sijainti. Onko alueella vetovoimaa, hyvät liikenneyhteydet, vuokralaista kiinnostavia palveluita? Myös turvallisuusmielikuva painaa entistä enemmän.

Valitse asunto. Yksiöt ja kaksiot ovat kalliita, ehkä kimppakämppä tai pieni perheasunto tuo paremman tuoton.  

Hanki vuokralainen. Tarkista vuokralaisen taustat ja luottotiedot tai käytä apuna vuokrauspalvelua.

Varaudu tulokatkoihin. Kerää puskuria vuokralaisten vaihtumisen tai isompien remonttien varalle.

Teksti Heidi Hammarsten, kuva iStock

Julkaistu: 29.2.2016