Image

Juhana Brotherus: ”Yksiöiden hinnat ovat vasta nyt erkaantuneet muista asunnoista”

Juhana Brotherus: ”Yksiöiden hinnat ovat vasta nyt erkaantuneet muista asunnoista”
Finanssikriisi on hyödyttänyt sijoittajia ja vaikeuttanut nuorten asemaa asuntomarkkinoilla, sanoo lokakuun Imagen Avaaja, Hypon pääekonomisti Juhana Brotherus.
Julkaistu: 27.9.2018

Paljon puhutaan sijoittajien vaikutuksesta asuntomarkkinaan. Keitä nämä sijoittajat ovat?

Suoraa vastausta ei tiedetä, ovatko ne kotimaisia, ulkomaisia, yksityisiä, instituutioita, rahastoja vai vakavaraisia eläkevakuutusyhtiöitä. Tilastokeskuksen tuottamaa pätevää aikasarjaa tai kattavaa tilastointia meillä ei ole, joten voimme käsinlaskea asioita ja esittää valistuneita arvioita.

Mikä se valistunut arvio olisi?

Kaksi ryhmää on nostanut painoaan viime aikoina. Ensimmäinen on uudet, ammattimaiset asuntosijoittajat. Se tarkoittaa kotimaisia ja ulkomaisia kiinteistösijoitusyhtiöitä ja vastaavia toimijoita, joita markkinoillamme ei ole aikaisemmin ollut isoissa määrin. Niille sijoituksia myyvät usein perinteiset asuntosijoittajat, eläkevakuutusyhtiöt ja henkivakuutusyhtiöt. Toinen ryhmä on tavalliset yksityishenkilöt.

Mikä tähän on johtanut?

Yhteinen nimittäjä on finanssikriisi. Sijoittajan kannalta se muutti kaksi tekijää toistaiseksi, ei välttämättä pysyvästi. Toisaalta se johti siihen, että aikaisemmat, turvalliset sijoitukset eli korot putosivat. Osakemarkkinoilla taas on riskejä ja heilahteluja, joten kiinteistöt ovat luonteva välivaihtoehto. Lisäksi nollakorot laskivat velkavivun kustannusta, jolloin vivulla tehtävä sijoittaminen – mitä kiinteistösijoittaminen yleensä on – helpottui. Tämä muutos on tapahtunut kaikkialla maailmassa ja on syy siihen miksi Helsinki ja Tampere ovat nousseet kansainvälisten sijoittajien suosioon. Helsinki on myös kasvattanut merkitystään Suomessa, mutta sanoisin, että ilman näitä myötätuulia kansainvälisten toimijoiden kiinnostus Suomea kohtaan olisi vähäisempi.

Kuvasit Twitterissä pienten asuntojen markkinan noidankehää: hinnat nousevat, nuorilla ei ole varaa omistusasuntoihin, vuokra-asuntojen kysyntä kasvaa, vuokrat nousevat lisää, kansainväliset sijoittajat kiinnostuvat, jolloin sekä hinnat että vuokrat nousevat. Miten tämän saa pysäytettyä?

Riittävä rakentaminen on keskeinen keino. Tilanne voi myös korjautua vähitellen talouden mukana. Finanssikriisissä samalla, kun sijoittajat saivat myötätuulta, tyypilliset pienten asuntojen ostajat, nuoret, saivat iskua alaspäin – kuten talouskriiseissä tyypillisesti tapahtuu. Jos talouskehitys jatkuu myönteisenä, se voi osaltaan helpottaa tilannetta ja lisätä heidän rohkeuttaan. Sijoittajien innostus loppuu vasta, jos korot lähtevät nousemaan. Jos euriborit alkavat pyöriä kahden prosentin yläpuolella, moni kokee, ettei asunnoista saa riittävää tuottoa ja siirtyvät takaisin korkosijoittajiksi. Se on askel, mitä osaltaan tässä odotetaan.

Mitä ajattelet miniyksiöistä, joita esimerkiksi professori Mari Vaattovaara on usein kritisoinut?

Sinänsä on huvittavaa, että ollessani kauppakorkeakoulussa 14 neliön yksiöihin oli vuosien jonot. Ne olivat edullisia opiskelija-asuntoja, joiden tyypilliset asujat olivat lähes valmistuneita rahoituksen opiskelijoita. Ei siis ehkä sellaisia heikko-osaisia, joita tulisi sääntelyllä suojella. Yksiöiden osuus ei ole kasvanut Helsingissä lähes ollenkaan, mutta preferenssit ovat muuttuneet. Istun HOASin hallituksessa, ja sielläkin havaitaan suuri muutos. Opiskelijoiden toiveet ja halut kertovat, että ollaan mieluummin pienessä ja kalliissakin yksiössä kuin merkittävästi halvemmassa soluasunnossa. Pitääkö niitä ihmisiä syyttää tai parjata? Mä en ehkä siihen itse lähtisi.

Vaattovaaran mukaan ”ekonomistit ja rakennusteollisuus päättävät meidän asumisesta”. Ovatko pienet asunnot gryndereiden superbisnes?

Yksiöiden hinnat ovat ensimmäistä kertaa erkaantuneet muista asunnoista. Niin ei tapahtunut 1980-luvun lopun asuntokuplassa, 1990-luvun romahduksessa eikä Nokia-vetoisessa nousussa. Rakennusliikkeet tietävät sen toki myös. Pienet asunnot ovat hyviä sijoituksia rakentajille, mutta ei se tarkoita sitä, että se olisi huono asia yhteiskunnalle. iPhonen keksiminen oli Applelle hyvä asia, mutta oli se varmaan hyvä asia aika monelle muullekin. Markkinataloudessa voi olla niin, että joku tekee paljon voittoa ja se on silti yhteiskunnalle hyväksi.

Kuvitellaan, että yhtäkkiä rakennettaisiin dramaattisesti enemmän kolmioita ja luotaisiin sille markkinalle ylitarjontaa. Mitä seuraisi?

Meillä on tietty neliömäärä asumista, jota saamme vuosittain kaavoitetuksi kasvukaupungeissa. Jos kolmioiden määrää kasvattaisi siitä, se syrjäyttäisi yksiöitä. Nykyisten yksiöiden hinnat ja vuokrat todennäköisesti nousisivat. Se olisi tulonsiirto kolmioasujille, eli pientuloiset joutuisivat kärsimään. Meillä on esimerkkejä maista, joissa on säädelty yksiöiden tuotantoa. Kööpenhaminassa on samat ilmiöt, sijoittajat ja kaupungistuminen. Siellä yksiöiden hinnat ovat nousseet niin, ettei opiskelijoilla ole niihin varaa. On alkanut pakkoalivuokralaisaika. Aika harva pitää sitäkään kovin toivottuna tilanteena. Pikemminkin päin vastoin.

2 kommenttia